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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 04.05.2018 (Az. V ZR 203/17) über einen Sachverhalt entschieden, in dem Wohnungs- und Teileigentümer darüber streiten, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen.  Diese Frage wurde bejaht. Im konkreten Fall bildeten die Parteien eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Das im Jahr 1890 errichtete Gebäude wurde im Jahr 1986 in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der drei Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befinden und gewerblichen Zwecken dienen. Weil die Wände dieser Einheiten Durchfeuchtungen aufweisen, wurde ein dies bestätigendes Sachverständigengutachten eingeholt. Dennoch beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich – und nach Ansicht des Bundesgerichtshofs rechtswidrig - keine Instandsetzung vorzunehmen. Grundsätzlich müsse das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden könne. Weise das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar unmöglich machten – wie hier – sei eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer könnten die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen.Hier liege die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum; daher sei die Sanierung (ebenso wie beispielsweise bei Mängeln des Dachs) Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro bzw. Laden genutzt werden dürften, müssten sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. 

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Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.03.2018 (Az. V ZR 60/17) entschieden.  Auf der Grundlage eines notariellen Kaufvertrags vom 13. Juli 2006 erwarb die Klägerin von dem Beklagten eine Eigentumswohnung und räumte diesem daran ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht ein. Der Beklagte verpflichtete sich, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten hinsichtlich des Vertragsgegenstandes zu tragen, insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart. Für das Kalenderjahr 2010 erstellte die Klägerin am 22. Dezember 2014 eine Nebenkostenabrechnung. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zu Unrecht. Die Klägerin sei mit der Geltendmachung ihres Anspruchs auf Erstattung der Betriebskosten für das Jahr 2010 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog ausgeschlossen, weil sie die Abrechnungsfrist versäumt habe. Im Verhältnis von Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigtem für die Abrechnung über die Vorauszahlungen, die der Berechtigte auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten zu leisten hat, seien die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend anzuwenden. Das Ziel von § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrechnungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden, das auch dem Interesse des dinglichen Wohnungsberechtigten entspreche, rechtfertige die Anwendung der Vorschrift auch dann, wenn der dinglich Wohnungsberechtigte Betriebskosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlungen leisten müsse.  Der dinglich Wohnungsberechtigte könne zwar mangels Vorauszahlungen kein Guthaben erlangt haben, über das er in angemessener Zeit Gewissheit erlangen will. Er müsse auch damit rechnen, dass Forderungen auf ihn zukommen. Trotzdem habe er ein Interesse daran, innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Klarheit über die Höhe der Betriebskosten zu erlangen. Stünde es im Belieben des Eigentümers, wann er die Nebenkosten abrechne, könnten sich über mehrere Abrechnungszeiträume hinweg hohe Forderungen ansammeln.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 10.04.2018 (Az. VIII ZR 223/17) entschieden, dass ein Beiseiteschieben des Vortrags des Mieters zu zahlreichen schwerwiegenden Mängeln mit dem pauschalen Argument, die Mängel rechtfertigten bei Wahrunterstellung nicht einmal eine Minderung in Höhe von 40 Prozent, rechtswidrig ist. Dass derartige Mängel, die erhebliche Gesundheitsgefahren für die Bewohner zu begründen geeignet seien, mit einer weitgehenden, wenn nicht gar vollständigen Gebrauchsuntauglichkeit einer Wohnung einhergingen und im Falle des Nachweises eine Minderung in der vom Mieter vorgenommenen Höhe nahelegten, liege auf der Hand.Die Beurteilung des Gerichts beruhe auch auf dieser Gehörsverletzung, weil nicht auszuschließen sei, dass das Gericht zu einer anderen Entscheidung gelangt wäre, wenn es die insoweit angebotenen Beweise erhoben hätte.Bei einer Minderung, die kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung brauche er hingegen nicht vorzutragen. Ebenso wenig sei es erforderlich, bei mehreren Mängeln eine Aufgliederung der Minderungsbeträge bezüglich der einzelnen Mängel vorzunehmen.Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze finde, verstoße gegen Art. 103 Abs. 1 GG, also dem Anspruch auf rechtliches Gehör. Dies gelte auch dann, wenn die gebotene Beweisaufnahme unterbleibe, weil das Gericht die Grundsätze der Wahrunterstellung missachte und die Behauptung der Partei nicht so übernehme, wie sie von der Partei aufgestellt wurde. So liege der Fall hier.

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Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 10.04.2018 (Az. 2 W 51/17) über einen Streitwert hinsichtlich eines Berufungsverfahrens entschieden. In dem Ausgangsverfahren richtete sich ein Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit seiner Klage gegen die Nutzung einer anderen Wohnung innerhalb der Gemeinschaft als Physiotherapiepraxis durch zwei weitere Wohnungseigentümer. In einer Wohnungseigentümerversammlung wurde zuvor abgestimmt. Der Beschlussvorschlag lautete dahingehend, den Verwalter anzuweisen, die Nutzung der Wohnung als Physiotherapiepraxis zu untersagen und künftig im Falle des Verstoßes Abmahnungen zu erteilen. Die Wohnungseigentümer lehnten die Beschussfassung jedoch mehrheitlich ab und beschlossen: „Die Verwaltung wird nicht angewiesen, die Nutzung der Praxis zu untersagen.“.Das Gericht ist der Ansicht, dass der vom Kläger begehrte Beschluss, den Verwalter anzuweisen, eine Untersagung der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Physiotherapiepraxis auszusprechen und andernfalls Abmahnungen zu erteilen, auf die Vergemeinschaftlichung dieses an sich den einzelnen Eigentümern selbst zustehenden Rechts gerichtet sei. Denn das Tätigwerden des Verwalters sei ohne Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, diesen Anspruch geltend zu machen, nicht möglich. Dass die beantragte Beschlussfassung vorliegend nur die Anweisung an den Hausverwalter beinhaltete, die Unterlassung geltend zu machen, nicht aber auch eine ausgesprochene Ermächtigung hierzu, sei unschädlich. Der Bundesgerichtshof stelle bei der Auslegung des Beschlusses primär darauf ab, ob eine Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft als solches bestehe oder nicht, die entsprechende Befugnis also ggf. nur den einzelnen Eigentümern zustehe und daher zwingend zunächst übertragen werden müsse. Das sei der Handlungsanweisung an die Verwaltung in diesen Fällen daher grundsätzlich inhärent und bedürfe keines zusätzlichen Ausspruchs im Beschluss.Ausreichend sei also, wenn aus der Beschlussfassung hervorgehe, dass die Gemeinschaft Rechte geltend machen solle, die an sich nicht ihr, sondern den einzelnen Eigentümern zustünden. Das könne sich auch aus der Beauftragung der Hausverwaltung zu einer bestimmten Tätigkeit ergeben.

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Die beklagten Mieter wurden mit amtsgerichtlicher Entscheidung zur Räumung ihrer Wohnung verurteilt. Der durch die Mieter geltend gemachte Anspruch auf Verlängerung der um Urteil gewährten Räumungsfrist wurde durch das Amtsgericht verneint. Mit Entscheidung vom 05.04.2018 (Az. 67 T 40/18) hat das Landgericht Berlin der dagegen gerichteten sofortigen Beschwerde des Mieters stattgegeben. Ein Anspruch auf Verlängerung einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist könne gemäß § 721 Abs. 3 ZPO insbesondere dann bestehen, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist - trotz hinreichender Bemühungen der Mieter - erfolgslos gewesen sei. Diese Voraussetzung liege hier vor: Die Beklagten hätten als Bezieher staatlicher Transferleistungen auf dem stark angespannten Berliner Wohnungsmarkt keine realistische Chance auf Anmietung von Ersatzwohnraum gehabt. Es komme erschwerend hinzu, dass sie beide bei einer Auskunftei eingetragen seien und sie die erbetene Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erst verspätet erhielten. Die bereits demnach aussichtslose Suche nach Ersatzwohnraum habe zusätzlich darunter gelitten, dass die Mieter kürzlich Eltern eines zweiten Kindes geworden seien.Das Amtsgericht habe diesen Vortrag der Beklagten nicht hinreichend zur Kenntnis genommen, da bei ihrer Suche nach Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der gewährten Räumungsfrist selbst bei gesteigerten Anmietbemühungen nicht nur wegen des angespannten Wohnungsmarktes, sondern auch wegen der prekären Einkommensverhältnisse, der verspäteten Mietschuldensfreiheitsbescheinigung und der Geburt des zweiten Kindes, der Erfolg fraglich gewesen sei. Das Amtsgericht müsse daher erneut über die Verlängerung der Räumungsfrist befinden und prüfen, ob den Mietern auch bei hinreichender Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglichen Räumungsfrist möglich gewesen wäre. Es müsse dabei auch berücksichtigt werden, dass in Berlin ausweislich der Verordnung des Senats ein angespannter Wohnungsmarkt vorherrsche. 

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Eine Luftwärmepumpe, die im Abstand von weniger als drei Metern vom Nachbargrundstück aufgestellt wird, muss nach Urteil des Oberlandesgericht Münchens vom 11.04.2018, Az.: 3 U 3538/17, nicht entfernt werden. Der beklagte Grundstückseigentümer hat auf seinem Grundstück eine Luftwärmepumpe installiert, die er in eine Holzhütte eingebaut hat. Die Hütte befindet sich in einem Abstand von weniger als drei Metern von dem Grundstück des klagenden Nachbarn. Das Gericht führt aus, dass m vorliegenden Fall zu berücksichtigen sei, dass die Luftwärmepumpe eingehaust, also in eine Holzhütte eingebaut sei, die wiederum nach Art. 6 Abs. 9 S. 1 BayBO aufgrund ihrer Größe privilegiert sei und die die Abstandsflächen nicht einhalten müsse. Einer Luftwärmepumpe komme aufgrund der Geräuschentwicklung eine "gebäudeähnliche Wirkung" nicht zu. Denn die Luftwärmepumpe entspreche weder physikalisch noch von ihren räumlichen Ausmaßen her einem Gebäude. Anders als ein Bauwerk könne sie nicht betreten oder bewohnt werden. Allein der Umstand, dass die Luftwärmepumpe Geräusche verursache, mache sie noch nicht zu einer gebäudegleichen Anlage im Sinn der BayBO.

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Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern sind mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Dies hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14) entschieden. Der Gesetzgeber muss spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung treffen. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.Das System der Einheitsbewertung für Grundbesitz sei davon geprägt, dass in regelmäßigen Zeitabständen eine allgemeine Wertfeststellung (Hauptfeststellung) stattfinde. Diese Hauptfeststellung solle gemäß § 21 Abs. 1 BewG alle sechs Jahre für bebaute und unbebaute Grundstücke erfolgen. Ziel der Bewertungsregeln sei es, Einheitswerte zu ermitteln, die dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen. Der Gesetzgeber habe den Zyklus der periodischen Wiederholung von Hauptfeststellungen, nachdem er ihn erst 1965 wieder aufgenommen hatte, nach der darin auf den 1. Januar 1964 bezogenen Hauptfeststellung ausgesetzt und seither nicht mehr aufgenommen. 1970 wurde per Gesetz angeordnet, dass der Zeitpunkt der auf die Hauptfeststellung 1964 folgenden nächsten Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes durch besonderes Gesetz bestimmt werde. Ein solches Gesetz sei bis heute jedoch nicht verabschiedet worden. Die seither andauernde Aussetzung der erforderlichen Hauptfeststellung führe in zunehmendem Maße zu Wertverzerrungen innerhalb des Grundvermögens.

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Wird im Wohnungseigentum das Badezimmer modernisiert und dabei der Boden unter Eingriff in den Estrich erneuert, ist der Eigentümer nicht verpflichtet, den Trittschallschutz über das Niveau hinaus zu verbessern, das zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung galt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.03.2018 entschieden (V ZR 276/16).Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der Estrich der Dämmung und Isolierung diene und daher Teil des Gemeinschaftseigentums sei. Die zu beachtenden Pflichten bei einer solchen Maßnahme hinsichtlich des Schallschutzes würden sich aus § 14 Nr. 1 WEG ergeben. Nach dieser Vorschrift sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von  Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entstehe. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ergebe sich aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen werde, kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornehme, sei im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer Anpassung an die aktuellen Vorgaben verpflichtet.Wenn allerdings in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen werde - was hier nicht der Fall gewesen sei - entstehe bei den anderen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet würden.Dagegen könne bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder zugleich der Modernisierung des Sondereigentums dienten, im Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden, so dass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich seien. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handele es sich in aller Regel auch dann, wenn - wie hier - bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen werde.

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In seinem Urteil vom 09.03.2018 (Az. 7 C 284/17) macht das Amtsgericht Bremen Ausführungen zu den Anforderungen an eine wirksame Ankündigung von geplanten Modernisierungsmaßnahmen.  So stelle eine ordnungsgemäße Ankündigung gem. § 555c BGB für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB die Fälligkeitsvoraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters gem. § 555d Abs. 1 BGB dar.  Zwar müsse nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs eine solche Ankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben. Sie müsse lediglich so konkret gefasst sein, dass Sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trage, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren.Allerdings  müsse der Vermieter bei Maßnahmen zur energetischen Modernisierung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme die Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden könne, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung bewirke. Insbesondere sei etwa die Darlegung des Energieeinspareffekts notwendig, so dass dem Mieter ein Vergleich ermöglicht werde. Genannt werden könne etwa eine Gegenüberstellung des Altzustandes und des gewünschten Neuzustandes. Eine pauschale und plakative Behauptung genüge nicht den formellen Anforderungen einer wirksamen Modernisierungsankündigung.

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Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.12.2017 (Az. V ZR 82/17) grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.Abgeleitet werde diese Pflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter unter anderem berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Diese Ansicht lasse sich damit begründen, dass die Durchsetzung der Kostenbeträge mit geringem Aufwand ermöglicht werde und so ein endgültiger Forderungsausfall abgewendet werden könne. Die Anmeldung der bevorrechtigten Ansprüche sei gesetzlich zudem bewusst einfach ausgestaltet worden, um der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung zu erleichtern. Es bedürfe nicht zwingend eines Titels, die Ansprüche könnten auch durch die Niederschrift der Beschlüsse oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden. Weil die bevorrechtigten Ansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen - insbesondere denjenigen von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten  - vorgingen, werde der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine effektive Rechtsdurchsetzung ermöglicht.Die Zuordnung der Anmeldung zu den Pflichten des Verwalters sei auch im Hinblick auf den zeitlichen Ablauf der Zwangsversteigerung geboten. Denn nur auf rechtzeitige Anmeldung würden die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen, aber bevorrechtigten Hausgeldansprüche in das geringste Gebot aufgenommen und bei der Erlösverteilung berücksichtigt. Würden sie nicht spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten  angemeldet, trete ein endgültiger Rangverlust ein. Die rechtzeitige Vornahme der Anmeldung wäre gefährdet, wenn der Verwalter zuvor eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen müsste, um eine Beschlussfassung herbeizuführen; zudem stünden deren Kosten außer Verhältnis zu dem geringen Aufwand der Anmeldung.

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